Cuando hablamos del precio de los alquileres, no alcanza con mencionar su valor en términos absolutos: hace falta poner esa cifra en relación con los ingresos reales de las personas que buscan un lugar donde vivir.Esa perspectiva cobra fuerza con las primeras cifras de la era de Javier Milei. Como explicamos semanas atrás, en el último año y medio se observó una mayor oferta publicada de alquileres tradicionales y un valor real cerca del promedio histórico, lejos del martirio que enfrentaban quienes salían a buscar departamento en la segunda mitad de 2023. Pero con ingresos más bajos, sigue siendo muy difícil hacerle frente al alquiler, especialmente entre los más jóvenes.

Días atrás se publicó una nueva entrega del Índice de Emancipación (IDE) que publica el Instituto de Desafíos Urbanos Futuros. El dato saliente es que en el tercer trimestre de 2024 los trabajadores jóvenes con empleo formal debieron usar el 52% de su salario para alquilar un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires.

Si bien la cifra es menor a la observada durante el albertismo tardío -período atravesado por los cambios normativos y el ruido político de las elecciones-, el peso de los alquileres sobre los ingresos se encuentra aún muy por encima del 30% considerado como “umbral de asequibilidad”. Puesto de otra manera, y según el IDE, los jóvenes de 18 a 24 años con empleo formal tendrían que ganar un 55% más de lo que perciben actualmente para poder alquilar un monoambiente en la Comuna 10 (Villa Luro, Monte Castro o Floresta, entre otros barrios) sin comprometer seriamente sus ingresos.

De a dos es igual de peor

Este ejercicio sobre accesibilidad tampoco cierra aún sumando a un amigo o pareja para repartir gastos en un dos ambientes: en ese caso, el 35% de la suma de esos dos salarios se va en un alquiler promedio en CABA. Y todo esto asumiendo que se tiene un empleo en blanco. La aclaración es importante ya que en los primeros meses de la gestión libertaria la proporción de asalariados sin aportes patronales aumentó del 40 al 46%, es decir que es un período en el que además –dice el informe– “la situación laboral de los y las jóvenes de la Ciudad se deterioró sensiblemente”.

“Esta dinámica confirma que las expensas conforman una carga adicional significativa para los hogares inquilinos y que el costo total del acceso a una vivienda en alquiler no puede reducirse únicamente al valor del contrato, ya que los gastos asociados también impactan sobre la capacidad de pago y la presión mensual sobre los ingresos”, dice el CEM.

Los nuevos perfiles

Lo ocurrido en el último año y medio prueba que esta mayor oferta de alquileres tradicionales –empujada también por el dólar barato y el consecuente impacto en la rentabilidad del modelo Airbnb– es una condición necesaria pero no suficiente para garantizar un techo digno.

En la Ciudad, casi la mitad de los jefes y jefas de hogar tiene entre 25 y 40 años. “La edad promedio de los hogares inquilinos en la CABA sugiere que alquilar es una práctica cada vez más habitual y esto sucede, en parte, por la dificultad que enfrentan los nuevos hogares para acceder al mercado de vivienda en propiedad”, explica Sebastián Rohr del Centro de Estudios Económicos Urbanos, dependiente de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM).

En Buenos Aires, ciudad que supo tener un alto número de propietarios, “aparecieron cada vez más jóvenes con buen nivel educativo que, a diferencia de otros momentos, no logran acceder a una vivienda en propiedad, y tienen que recurrir al alquiler”, dice Rohr. Para este analista, algunos de los factores que explican el fenómeno son el bajo nivel de ingresos, el mal funcionamiento del mercado de crédito y el fuerte aumento del valor del suelo (y, por lo tanto, de la vivienda) en la Ciudad. Y si bien este y otros informes hacen referencia a lo que ocurre en la capital, algo similar también se observa en otras grandes ciudades argentinas, donde el valor de los alquileres es más bajo, pero también los salarios.

La ley de Alquileres

A esto se le suman la inestabilidad normativa de los últimos cinco años (Ley de Alquileres de 2020, otra ley en 2023 y el DNU de fines de ese año que las derogó a los pocos meses) y otro gran problema: que cada crisis económica no sólo agrava el drama de los inquilinos, sino que, una vez superada, la recuperación da como resultado una base más deteriorada que la del pasado. “Es decir, la situación hoy parece estabilizarse en un nuevo punto mejor que el anterior pero igual o peor que el inicial, como si la ley de alquileres hubiese sido un intento fallido de solucionar un problema y nos deberíamos conformar con el problema ‘no agravado’”, dice el informe.

Debates online

Semanas atrás participé de un ciclo de conversaciones organizado por “Vino por el Desarrollo”, donde tuve el placer de sentarme con Alejandro Csome, conocido en redes como Bauhasaurus. Allí charlamos sobre la crisis de vivienda y el hecho de que ni el Estado ni el mercado pueden, por sí mismos, resolver el déficit habitacional.

“Esto es algo que hoy la política no está viendo”, dijo Csome durante la charla, que puede verse en YouTube. “Evidentemente hace falta articular un modelo mixto que produzca una solución, y esa gesta va a requerir muchas concesiones”.

Llegado a este punto de la conversación sumé un aporte que alguna vez mencioné en el newsletter: que los dirigentes en Argentina siguen enamorados de la política de entregar casas, es decir, construir una vivienda desde cero y adjudicarla en propiedad como única forma de abordar el tema. También dije que este abordaje sufre de un problema de escala: se propone hacer 30, 100 o 9.000 viviendas, frente a un déficit habitacional, que se calcula en más de tres millones de hogares (algo parecido ocurre con el crédito hipotecario: los créditos otorgados en los últimos meses suman, por ahora, apenas algunos pocos miles). Los políticos argentinos creen que la inquilinización es mala por definición y su reacción frente a esto es directamente no tener soluciones para ese segmento.

Alquilar en la agenda política

“A nivel regional hay países que tienen políticas de vivienda a pesar de tener economías igual de complejas o tejidos sociales con más problemas que el nuestro y que tratan de resolver este problema con políticas públicas que van más allá de las ideologías de los gobiernos”, dijo Csome, y citó ejemplos como los de Uruguay, un país que hace seis décadas tiene programas de vivienda cooperativa o –más recientemente– de fomento de construcción de vivienda para alquiler. “Creo que podemos pensar una política entre créditos hipotecarios, vivienda social y pública, y el mercado”, agregó.

Algo similar sostiene Sebastián Sohr, de la UNSAM: “Es fundamental retomar la discusión sobre una política de vivienda que involucre la problemática de los alquileres, sobre todo a escala local. Es necesario considerar al alquiler no ya como una solución habitacional transitoria, sino como una situación que puede prolongarse durante parte significativa de la vida de las personas. En todo el mundo y el continente, hay ejemplos de herramientas diseñadas para aliviar la carga que representa el alquiler para jóvenes y sectores de ingresos medios y bajos.”

Ejemplos latinos

En Bogotá, el gobierno local lanzó un esquema de alquiler con opción a compra llamado Ahorro para mi casa. En un primer momento el programa benefició a 2.800 familias con un “subsidio de arriendo”, pero el actual alcalde Carlos Fernando Galán quiere extenderlo a 15.000 hogares antes de 2027.

Por su parte, en São Paulo, el Fondo Inmobiliario Comunitario para el Alquiler (FICA) se propone retirar inmuebles del mercado especulativo para ofrecerlos en alquiler social a familias de bajos ingresos, con contratos estables y precios accesibles. Su mayor debilidad –y acaso el motivo por el cual aún no ganó en escala– es que no moviliza fondos públicos sino que funciona a partir de donaciones individuales y préstamos de impacto social.

Mientras tanto en Perú, un país con la mitad del PBI per cápita que Argentina, el gobierno de Dina Boluarte acaba de anunciar un modelo de alquiler con subsidios estatales que permitirá a las familias jóvenes ahorrar para la cuota inicial de su primera vivienda.

Antecedentes locales

En Buenos Aires y otras ciudades argentinas este tipo de políticas brillan por su ausencia. En la capital argentina, el gobierno de Horacio Rodríguez Larreta se limitó a ofrecer un crédito para mudanzas y un programa llamado “Garantía más fácil” que subsidiaba el 70% del valor de un seguro de caución que familias de bajos y medianos ingresos debían salir a buscar al mercado de aseguradoras privadas. Hacia 2023 (últimas cifras disponibles) se habían otorgado apenas 192 beneficios, con una tasa de rechazo del 91%. Su sucesor, Jorge Macri, no parece haber explorado otras herramientas, como prueba una rápida visita a la página web del Instituto de Vivienda de la Ciudad.

¿Quién será el primer intendente argentino que se anime a explorar políticas de alquiler asequible?

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PD del blog: El black Macri, seguro que no.