Subasta de terrenos públicos en CABA: ¿al mejor postor?

Federico Poore

El Gobierno nacional remata tierras en áreas codiciadas de Buenos Aires, pero los especialistas creen que hay mejores maneras de gestionar el suelo urbano.

El 1º de septiembre, el Gobierno nacional publicó en el Boletín Oficial una convocatoria a subasta pública del terreno donde hoy funciona el centro comercial Portal Palermo. Son cuatro hectáreas en la intersección de Cerviño y Bullrich que el grupo chileno Cencosud (dueña de Easy y Jumbo) recibió en concesión en 1994, cuando Carlos Menem ocupaba el sillón de Rivadavia.El remate de estos terrenos públicos –pertenecientes al Ejército y linderos al Regimiento de Patricios– arranca con un precio base de 81,8 millones de dólares. El lote está ubicado en un área de fuerte valorización inmobiliaria: fuentes del mercado consultadas por Infobae aseguran que los desarrolladores “observan la operación con atención” y que el predio puede transformarse en torres de viviendas, oficinas de categoría o un nuevo polo comercial.

“El que lo compre puede usarlo de la forma que permita la autoridad local. Compran el terreno y lo que quieran hacer ediliciamente lo deberá aprobar el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, explicaron desde la AABE.

Otros terrenos que el Estado subastará en la ciudad incluyen dos grandes lotes en Retiro (abarca uno originalmente reservado para uso portuario); un terreno detrás de las vías de la estación Carranza del tren Mitre; dos terrenos contiguos en Lacroze y Triunvirato, en el barrio de Chacarita; y un terreno de 12 mil metros cuadrados en Echeverría y Artilleros, a pocas cuadras de los Bosques de Palermo, donde hoy funciona la Comisaría Comunal 13A. “Una oportunidad única para desarrolladores”, promete el diario La Nación.

El precio justo

La venta del predio de Cerviño ocurre en un marco de desprendimientos masivos de terrenos públicos. En octubre de 2024, el presidente mandó a subastar 309 inmuebles y terrenos en manos del Estado, política que sigue hasta el momento con nuevas convocatorias que van apareciendo en el Boletín Oficial. El objetivo declarado del ministro de Economía, Luis Caputo, es incrementar la reservas en dólares en las arcas públicas y generar ingresos extraordinarios. “Va a haber venta de activos por miles de millones de dólares”, dijo.

Pero los negocios se construyen entre partes, y al unir los puntos se revelan intereses que no siempre son evidentes. Como ya dijimos, el titular de la AABE es Nicolás Pakgojz, un economista que ingresó a la función pública de la mano de Andy Freire, por entonces ejecutivo de IRSA, uno de los grupos inmobiliarios más importantes del país.

En este contexto, una pregunta relevante de cara a la subasta es si el precio base (1.969 dólares el metro cuadrado de terreno en una de las zonas más codiciadas de Buenos Aires) es el adecuado o si, por el contrario, el gobierno de Milei está vendiendo el terreno por debajo de su valor real, lo que implicaría un subsidio indirecto al desarrollador privado. Según se explicó, la altura máxima de las futuras edificaciones será de 21 metros, pero a un valor final de venta que los analistas del mercado estiman que podría llegar a los 10.000 dólares el m².

Vender la heladera

Si avanza una venta sin más, no hace falta ser experto para imaginarse lo que va a ocurrir allí. De hecho, es solo cuestión de proyectar las tendencias del mercado y las opciones son más o menos tres. Uno: edificios de oficina categoría A (como Buró Córdoba, Paseo Gigena o Infinity Line). Dos: nuevas torres residenciales que se usan como reserva de valor, desenganchadas de sus necesidades de uso. Tres: otro shopping (la Ciudad ya tiene una docena y solo en Palermo ya hay cuatro). “Y si es un proyecto grande siempre encuentran la forma de incluir algo, en general verde, para dejar contentos a los vecinos”, agrega una especialista en mercados de suelo que pidió no ser nombrada.

Pero hay una cuestión de fondo detrás de esta y otras ventas de terrenos públicos en áreas urbanas consolidadas. ¿Por qué siempre se expresan en remates en bloque al mayor postor y sin mayores condicionalidades? ¿Por qué no forman parte de una planificación urbana?

Antes de desprenderse de un activo para siempre, el Estado debe tener en cuenta otras consideraciones. “En términos financieros, la venta de un activo generador de ingresos se asemeja mucho a un préstamo. En ambos casos, se recibe un pago por adelantado a cambio de una fuente de ingresos futura”, explica el abogado George E. Peterson en este paper del Banco Mundial. “Para el caso de la venta de tierras, la fuente de ingresos perdida puede adoptar la forma de ingresos regulares en forma de una cuota o canon, rentas anuales por el uso de esos terrenos o los propios ingresos perdidos por la venta de esos terrenos en una fecha futura, cuando éstos puedan tener más valor”.

Es por eso que la venta de terrenos fiscales “plantea muchas de las mismas preocupaciones fiscales que los préstamos”. Uno de estos peligros, dice el Banco Mundial, es que los ingresos de la venta de activos se destinen a financiar el presupuesto operativo y que los gobiernos “se vuelvan dependientes de la venta de activos para cubrir los gastos corrientes”. Vender la heladera para comprar comida.

Algunas propuestas

“Por supuesto que podrían pensarse mejores condicionalidades”, me dijo Raúl Navas, abogado por la Universidad de Buenos Aires (UBA) especializado en derecho urbanístico. “Un requisito de la oferta podría ser la propuesta urbana. Un doble sobre con ofertas: el primero detalla el proyecto urbano y el segundo la propuesta económica. Primero se evalúa la propuesta de desarrollo urbano y luego, entre las evaluadas como positivas o deseables, se adjudica al mejor postor”.

Otras alternativas podrían ser darlos en locación, concesión o vender solo el derecho de superficie, es decir, permitir a la empresa usar el suelo público para construir –como si fuera dueño de lo que edifica– durante un plazo determinado.

Para Navas, “eso permitiría recuperar el terreno tras un tiempo prolongado y cambiarle el uso según las nuevas necesidades que haya surgido y volverlo a colocar, como se hizo todo este tiempo con el hipermercado del Regimiento de Patricios, una política mucho más favorable al erario público y a la comunidad”.

En los países serios

Encarar la venta de terrenos públicos como una forma de obtener dinero rápido es una política deficiente incluso si se la mide con la misma vara que Milei pide ser juzgado.

A poco de asumir, el gobierno libertario propuso el ingreso de la Argentina a la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) y lo nombró como “uno de los objetivos prioritarios del país”. Curiosamente, el organismo tiene un libro entero dedicado a recomendaciones de usos del suelo que la actual administración parece ignorar.

La OCDE parte de la premisa de que si bien los gobiernos locales aumentan el valor de la tierra con inversiones públicas y cambios en las normas sobre el uso del suelo, a menudo se enfrentan a déficits fiscales que frenan los esfuerzos para gestionar el desarrollo urbano. “Las políticas fiscales tradicionales ignoran en gran medida el hecho de que la inversión destinada a proporcionar infraestructura urbana es pública, pero algunos de los beneficios económicos –en particular los que se materializan en precios más altos del suelo– son privados, lo que significa que los propietarios suelen obtener una riqueza no ganada”, dice el reporte, que lleva las firmas de George W. McCarthy y Lamia Kamal-Chaoui.

En ese contexto, dice el organismo, las autoridades deben avanzar en un manejo estratégico del uso del suelo. En muchas ciudades el Estado compra, desarrolla, vende o alquila terrenos teniendo en cuenta criterios de planificación urbana. Esto es igual de importante en el caso de los remates: la desafectación (es decir, retirar un predio del dominio público) debe autorizarse sólo en aquellos casos donde exista un propósito público superior que esté explícito en el expediente. ¿A dónde hace falta un hospital? ¿Qué áreas tienen un mayor déficit de espacios verdes? ¿Qué grandes predios podrían venderse a un desarrollador privado a condición de que reserve un porcentaje de las nuevas unidades para alquileres por debajo del precio de mercado?

El libro de la OCDE tiene un capítulo especial dedicado a la Argentina, donde sostiene que los principales obstáculos para avanzar con esta mirada estratégica del uso del suelo son “la falta de un marco legal adecuado, de capacidades administrativas y de coordinación entre entidades públicas”. Un déficit que viene de larga data.

Ejemplo final

Las consecuencias de la venta de terrenos públicos sin condicionalidades pueden ser ilustradas con el ejemplo del Edificio del Plata. Este inmueble de 60.000 metros cuadrados a cien metros del Obelisco fue vendido en 2016 por USD 68 millones al titular del grupo IRSA, Eduardo Elsztain. Dos años más tarde, el grupo anunció que allí se instalaría la sede del Banco Hipotecario pero hacia finales de 2019 los trabajos no habían comenzado y el enorme edificio seguía vacío y tapiado. Después vino la pandemia.

En 2023, a siete años de su paso a manos privadas, el edificio todavía estaba abandonado y la empresa seguía sin “nada nuevo para informar”, el tipo de cosas que pasan cuando el Estado no otorga un plazo para desarrollar el proyecto ni un destino específico de uso. A finales del año pasado, la empresa realizó su enésimo anuncio: el inmueble se convertirá en un edificio residencial de alta gama con 700 viviendas, y un metro cuadrado que partirá de los 3.000 dólares. Se prometen amenities, un health center y un rooftop bar.