¿Acumulación de capital sobre el derecho a la vivienda?
La presidenta mexicana, Claudia Sheinbaum, quiere devolver la vivienda social al centro de la Ciudad de México. Puede ser la mejor oportunidad de la capital para hacer que la asequibilidad sea algo más que un eslogan.
Un nuevo plan para solucionar la crisis de vivienda en México
Bordeadas por árboles de jacarandá morados y exuberantes tepozanes, las calles transitables de la colonia Condesa de la Ciudad de México conectan un denso entorno urbano donde las torres de apartamentos contemporáneos se elevan junto a edificios multifamiliares achaparrados diseñados en una mezcla de estilos arquitectónicos. Rodeado de bulliciosos cafés, lecherías y galerías de arte, un parque público atrae a los transeúntes que se detienen para disfrutar de un concierto de jazz improvisado.
La metrópolis más grande de América del Norte es el sueño de un urbanista, pero también una historia con moraleja de ideas progresistas que se volvieron amargas.
A principios de la década de 2000, el gobierno de la ciudad, bajo el entonces alcalde y futuro presidente Andrés Manuel López Obrador (AMLO), se embarcó en un ambicioso plan para frenar la expansión urbana mediante la densificación de las cuatro delegaciones centrales donde se concentran los centros de empleo: Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Venustiano Carranza. Mientras tanto, se pusieron en marcha programas de revitalización para mejorar la infraestructura de los barrios abandonados del centro de la ciudad, incluidos Condesa y Roma, que habían estado perdiendo residentes desde el terremoto de 1985.
La estrategia logró atraer la inversión inmobiliaria al centro de la ciudad. Pero a medida que se relajaron las leyes de zonificación y se implementaron los incentivos, el auge de desarrollo resultante hizo subir los precios y desplazó a aproximadamente cien mil residentes de los distritos centrales. La asequibilidad de la vivienda se convirtió en la causalidad más grave del plan.
Construya mejor, no solo más
«El gobierno de la ciudad ha hecho esfuerzos significativos para mejorar el acceso a la vivienda para los residentes de menores ingresos», dice Anavel Monterrubio, profesor de sociología urbana en la Universidad Autónoma Metropolitana, refiriéndose a la Ley de Vivienda de la Ciudad de México, que se estableció en 2017. «La ley se centra en proteger el derecho a la vivienda, pero la desconexión entre las políticas de planificación urbana y su impacto en la vivienda limita su efectividad».
El desplazamiento en los distritos centrales de la ciudad puede no haber sido la intención de AMLO, pero la gentrificación es a menudo el resultado no deseado de políticas progresistas bien intencionadas llevadas a cabo en un marco neoliberal, en el que el estado se retira de la intervención directa y, en cambio, depende de los mecanismos de mercado para lograr objetivos sociales.
Dentro de ese marco, la agenda de AMLO ayudó a allanar el camino para que el magnate mexicano Carlos Slim transfigurara aproximadamente 375 acres de suelo industrial subutilizado en un vibrante distrito de uso mixto, atrayendo a miles de profesionales para vivir, trabajar y jugar en un enclave de lujo rebautizado como Nuevo Polanco, en la colonia Miguel Hidalgo.
Hoy en día, las torres de oficinas y apartamentos se elevan desde el paisaje renovado del vecindario, donde los hitos arquitectónicos icónicos abarcan una gran cantidad de lugares comerciales, de entretenimiento y culturales, incluido el Museo Soumaya de Slim, un escaparate de la riqueza del hombre más rico del mundo, oculto detrás de un velo de filantropía.
En la última década, se han construido más de 8,000 departamentos solo en Nuevo Polanco, sin embargo, la vivienda en el centro de la ciudad sigue estando fuera del alcance de la mayoría de los residentes de clase trabajadora. Entre 2019 y 2024, las rentas aumentaron un 19 por ciento en las delegaciones Miguel Hidalgo y Benito Juárez, y un 26 por ciento en la delegación Cuauhtémoc. Incluso en Venustiano Carranza, el más asequible de los cuatro distritos centrales, los alquileres registraron el aumento más pronunciado en la ciudad el año pasado, con un aumento del 5,5 por ciento. Durante el mismo período de cinco años, el precio promedio de la vivienda en la Ciudad de México aumentó en un 36 por ciento.
Algunos argumentan que la solución es sencilla: construir más viviendas. Y, de hecho, se necesita más oferta. De acuerdo con estimaciones de la Asociación Nacional de la Construcción, la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) y la firma de investigación de mercado inmobiliario Softec, para 2030 se deben construir al menos cien mil nuevas viviendas en las delegaciones centrales de la Ciudad de México para satisfacer la demanda.
Pero en una ciudad donde solo una de cada cinco familias gana un salario digno, suficiente para cubrir gastos básicos como alimentos, alquiler, transporte y servicios públicos, es poco probable que dejar la construcción de viviendas al libre mercado mitigue el desplazamiento.
Subsidio al desplazamiento
«Amenos que se construyan viviendas, o que estén muy influenciadas por el gobierno, simplemente no serán asequibles», dice León Staines-Díaz, profesor de arquitectura y urbanismo en el Tecnológico de Monterrey. «Debido a que la tierra es demasiado costosa, el Estado tiene que desempeñar un papel. Al libre mercado ya se le ha dado una oportunidad, y lo único que ha hecho ha sido crear una ciudad insostenible».
De hecho, una limitación clave de la estrategia de densificación de AMLO, conocida como Bando 2, fue que el gobierno hacía tiempo que se había retirado de la construcción de viviendas. Desde principios de la década de 1990, el papel del INFONAVIT —un fondo federal de vivienda creado en 1972 para agrupar las contribuciones de los empleadores a la vivienda de los trabajadores— se había reducido al financiamiento hipotecario. La construcción pública se quedó en el camino y la vivienda se convirtió en una mercancía.
«La gente pensaba que el mercado resolvería el problema», dice Staines-Díaz, «la intervención del gobierno estaba mal vista».
Si bien Bando 2 estaba destinado a fomentar la construcción de viviendas asequibles en vecindarios bien conectados con infraestructura existente (transporte público, escuelas, parques públicos y mercados), en la práctica, el sector privado respondió de manera diferente. Aunque los préstamos a bajo interés del INFONAVIT estaban disponibles para los trabajadores de la ciudad, se continuaron construyendo viviendas asequibles en la periferia urbana. Mientras tanto, las torres de lujo proliferaban en los barrios bien comunicados de los distritos centrales. La especulación financiera se disparó y surgió un «cártel» inmobiliario en medio de una creciente concentración del mercado.
En 2019, a medida que se intensificaban los llamados a la acción contra la gentrificación en el centro de la ciudad, Claudia Sheinbaum, entonces alcaldesa de la Ciudad de México, presentó una iniciativa para impulsar a los desarrolladores privados a construir entre 7,500 y 10,000 viviendas asequibles en áreas en proceso de gentrificación para 2024.
La iniciativa eximió de las tarifas de desarrollo y los impuestos para los proyectos que se comprometieran a vender un tercio de las unidades construidas por debajo de los precios de mercado. También aceleró las aprobaciones de permisos y dirigió la inversión pública hacia mejoras de infraestructura en los vecindarios.
Pero el programa no tuvo un buen desempeño. A finales de 2024, solo se habían aprobado 253 unidades asequibles, en solo tres torres de apartamentos, según la información obtenida por Jacobin a través de una solicitud de libertad de información.
Planificación más allá del mercado
Falacia liberales: «Liberando el precio, los alquileres bajan». En Noroeste, Cuyo y Patagonia el aumento de alquileres ya triplica al del IPC general. pic.twitter.com/ZvQAObsNm2
— Artemio López (@Lupo55) April 11, 2025
«Los desarrolladores quieren más densidad, no incentivos, porque ahí es donde está el retorno de la inversión», dice Monterrubio, cuyo trabajo de investigación se centra en las limitaciones de la planificación urbana que prioriza la acumulación de capital sobre el derecho a la vivienda. «Es por eso que los desarrolladores no se han dejado convencer por el programa».
Cuando las regulaciones de uso de la tierra se relajan para permitir edificios más altos, el valor potencial de esa tierra aumenta. Esto, a su vez, eleva los precios de la tierra y exacerba el abismo entre los vecindarios creados para los ricos y el número cada vez menor de opciones disponibles para las clases trabajadoras que los atienden, explica Monterrubio.
«La desregulación crea enclaves de riqueza y enclaves de pobreza porque aumenta el valor de la tierra, y el valor de la tierra impacta en el costo de la vivienda». Como resultado, el derecho a la vivienda, consagrado en la Constitución de México, sigue siendo en gran medida una aspiración.
«El derecho a la vivienda solo está garantizado para aquellos que pueden pagarla, ya sean ricos o pobres», dice Monterrubio. «Desde mi punto de vista, esto no se abordará con el desarrollo privado, sino con la participación significativa del gobierno».
Revertir el impacto de cuatro décadas de una política urbana impulsada por el mercado no será fácil, especialmente cuando la intervención del gobierno en el libre mercado se percibe con sospecha. Pero las recientes iniciativas federales ofrecen un rayo de esperanza.
En octubre, la presidenta Sheinbaum presentó un ambicioso plan para construir un millón de viviendas asequibles en todo el país antes del final de su mandato, en 2030.
Esta vez, la construcción no quedará a merced de los promotores inmobiliarios privados.
Gracias a una reciente reforma al marco regulatorio del INFONAVIT, la filial del gobierno federal adquirirá terrenos con servicios en zonas bien conectadas y construirá vivienda social para trabajadores de bajos ingresos por primera vez en tres décadas.
En la Ciudad de México, se espera que el plan de Sheinbaum produzca 26,000 viviendas asequibles en los próximos cinco años y mitigue el desplazamiento en el centro de la ciudad.
«Los gobiernos federal y de la Ciudad de México tienen una visión compartida», dijo la nueva jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, en una conferencia de prensa en febrero. «Ambos queremos proteger el derecho a la vivienda y luchar contra la gentrificación. Estos proyectos de vivienda nos ayudarán a lograrlo».
