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— Artemio López (@Lupo55) May 11, 2023

La mejor ciudad del mundo, ¿para quién?

Por Fernando Bercovich

Nueva Ley de Vivienda en España

La semana pasada obtuvo media sanción la ley de vivienda de España, que se espera que sea aprobada en los próximos días en el Senado. ¿Qué dice esta nueva normativa?

• Los contratos de alquiler no pueden incrementarse por encima del Índice de Precios al Consumidor pero se les puso un techo del 2% para 2023 y del 3% para 2024 (durante 2022 el IPC fue de 5,7% y hubo meses que rozó el 10%). Se va a crear un índice público específico en los próximos meses que reemplace al IPC por uno más bajo.
• Define “zonas tensionadas” y habilita que cada ciudad establezca su propia definición y en caso de considerarlo imponga topes a la suba de los alquileres en dichas áreas.
• Suspende los desalojos de población vulnerable por un plazo máximo de uno o tres meses (dependiendo de si el demandante es persona física o jurídica) y se incluye la obligación de informar a los servicios sociales.
• Se dan beneficios fiscales y bonificaciones en el impuesto inmobiliario para vivienda social y viviendas protegidas en alquiler. En cambio, para quienes tengan más de 4 viviendas el mismo impuesto aumentará el 50% para las viviendas que lleven más de dos años desocupadas y 100% para las que superen los 3 años.
• Establece que los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria corren a cargo del propietario.
• Hablando de alquileres, me pareció bastante gracioso este video y no quería dejar de recomendarte esta lectura sobre la realidad argentina y un interesante cruce entre alquilar y salud mental.

Lo último sobre la realidad argentina. Me pasaron este dato que le requirieron a Agustín Rossi en su presentación como jefe de Gabinete ante el Senado: en todo el país hay 446.905 contratos de alquiler registrados en AFIP (algo que marca la ley) a fines de abril de este año. Si consideramos que en el país hay alrededor de 2,5 millones de hogares inquilinos, hay un 82% de contratos que no están registrados en AFIP, o sea que están por fuera de la ley de alquileres.

Airbnb, un análisis nacional

Hace poco te volví a contar sobre los impactos del alquiler temporario en las ciudades argentinas. Sin embargo, todavía no se había publicado este nuevo informe del Centro de Estudios Metropolitanos, que indaga de forma pormenorizada en el impacto de Airbnb y calcula en 15.000 el número de propiedades que se desplazaron del alquiler permanente al temporario en la Ciudad de Buenos Aires, tensionando aún más la relación entre oferta y demanda.

Guadalupe Granero, coordinadora del área Urbana del CEM y una de las autoras del informe, sostiene que “mientras el déficit habitacional en Argentina crece, hay que controlar dinámicas que, como el crecimiento de los alquileres temporarios, contribuyen a agravarlo. Es urgente coordinar acciones entre los diferentes niveles de gobierno para generar información adecuada e implementar acciones que regulen la actividad, con la premisa de garantizar el derecho a la vivienda”.

Lo novedoso del informe, entre otras cosas, es que hace foco en 22 ciudades argentinas y, con el fin de analizarlas de forma más detallada, las divide en tres grupos: grandes aglomerados, ciudades intermedias y ciudades turísticas. Tiene sentido, la dinámica de este fenómeno no parece ser igual en todo el territorio y probablemente tampoco lo sean las políticas a diseñar para limitar su impacto negativo y potenciar los positivos.

Algunos de los datos que me llamaron más la atención:

• El 89% de las unidades publicadas en Airbnb son viviendas completas, no habitaciones.
• Si bien la oferta aumentó en todas las ciudades, en Ushuaia aumentó un 100% y en Bariloche 220% entre octubre de 2021 y febrero de 2023 (pronto seguramente te contaré sobre el quilombo que es conseguir un alquiler en Bariloche).
• Las reservas crecen y se realizaron incluso en pandemia. En grandes aglomerados urbanos, mientras la cantidad de ofertas caía, la reserva de propiedades mostró aumentos y descensos durante 2020 y 2021, evidenciando que la actividad comercial no cesó durante el aislamiento social preventivo y obligatorio.
• Sólo en noviembre de 2022 en la Ciudad de Buenos Aires se generaron ganancias totales por 13 millones de dólares en la plataforma de Airbnb.
• En julio de 2022, el mes pico de la temporada en Bariloche, los alojamientos de la plataforma generaron ingresos totales por casi 3,5 millones de dólares. En esa misma temporada pero en San Martín de los Andes, una propiedad generó en promedio 2.540 dólares al mes.
• El 45% de las viviendas relevadas está en manos de “multi-anfitriones”, identidades digitales que gestionan más de tres ofertas.
• Entre 2019 y 2023 en la Ciudad de Buenos Aires la oferta de unidades en Airbnb aumentó un 62%. En Palermo hay una oferta de Airbnb cada 21 viviendas mientras que en 2019 había 1 cada 31.

No se trata solo de turistas internos o externos. Entre quienes alquilan de forma temporaria se encuentra otro actor: los nómades digitales. Según un ranking, la Ciudad de Buenos Aires salió elegida como la mejor ciudad del mundo… para trabajar a distancia. Entre otras características (servicio de salud y educación pública, seguridad, clima y fácil socialización) la variable clave es que estamos baratísimos en dólares, claro. Para vos pagar 350 dólares por mes un monoambiente puede ser carísimo, pero para un europeo acostumbrado a pagar bastante más en su patria es una ganga.

Les dejo un meme para cerrar esta sección.

¿Renovación o gentrificación?

Como ya sabés, de alguna manera la movida de los alquileres turísticos está muy conectada, en muchos casos, con una palabrita muy usada en los estudios urbanos: la gentrificación. A propósito de este concepto tan discutido, Natalia Lerena, investigadora del Centro de Estudios Urbanos y Regionales, publicó un artículo sobre casos de posible gentrificación en territorio porteño, puntualmente sobre la política de distritos (exenciones fiscales a ciertas actividades económicas que decidan localizarse en los barrios australes de la Ciudad) que lleva adelante el gobierno local. Sobre esto también lo podés leer a nuestro columnista de ciudades, Federico Poore.

Me pareció interesante que Lerena le busca una vuelta al concepto para aggiornarlo a la realidad porteña y al caso de estudio: renovación urbana excluyente. Este concepto, según la autora, se posiciona temporalmente un paso antes de la gentrificación y busca anticipar dinámicas excluyentes a futuro a causa de una política que explícitamente busca la valorización del suelo de un área de la Ciudad.

Para elaborar esta aproximación, la investigadora incluye en su análisis cuatro dimensiones: la socio-habitacional (para evaluar fragilidad frente a procesos de valorización), política y territorial (para relevar las principales políticas de renovación urbana), económica (para observar los valores del suelo), organizacional (para monitorear conflictos vinculados a la renovación urbana y estrategias para mitigar sus efectos negativos).

Los números son bastante concluyentes: mientras que los terrenos de CABA se valorizaron en promedio 83% desde que empezó la política de distritos, en la Comuna 4 el suelo aumentó un 125%. Quizás para las personas propietarias esto no es una amenaza de desplazamiento en el corto plazo, pero para el 30% de la población que alquila estas variaciones probablemente sí constituyan una alerta más inmediata.

Mi casa, mi vida

Y ya que estamos hablando de renovación, vamos para Brasil un rato. El plan de vivienda Minha Casa, Minha Vida que empezó durante la primera gestión de Lula en Brasil, similar a nuestro Procrear, se relanzó hace poco con una novedad: se van a dedicar parte de los fondos a obras para revitalizar los centros de la ciudades en situación de abandono, algo que, como te conté en su momento, se agravó luego de la pandemia. Esto le da una nueva característica al programa que, además de construir una vivienda de interés social, va a dar créditos subsidiados para que familias de bajos ingresos rehabiliten sus hogares en esas áreas y así aprovechar que se trata de zonas con buena acceso a servicios y equipamiento urbano.

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Este sábado es la Noche de la Música, muy buen plan. Una lástima que el @gcba y @eavogadro se hayan olvidado de los barrios del sur cuando organizaron los recitales en el espacio público ‍♂️ pic.twitter.com/kmKVwTrYIk

— Fernando Bercovich ⭐⭐⭐ (@ferbercovich) May 12, 2023